Mesurez les risques avant de vous porter caution 17/09/2018

La caution est une personne qui s’engage à payer la dette d’un débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Cet engagement se fait par un acte de cautionnement. Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort “caution”) est une somme versée par le locataire à la signature du bail.

Les pièces qui peuvent être demandées par le bailleur à la caution de son locataire est limitée par décret. Il s’agit : d’une pièce d’identité en cours de validité; d’un justificatif de domicile ; d’un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, attestation d’employeur...) ; un ou plusieurs justificatifs de ressources (derniers avis d’impôts ; 3 derniers bulletins de salaires...).

Face à un tel enjeu, la loi assure la protection de la caution en imposant un formalisme précis: acte écrit et mentions manuscrites obligatoires. En acceptant d’être caution d’un locataire, vous vous engagez à régler ses loyers impayés à sa place. Cela couvre également les charges et autres sommes dues (réparations locatives, indemnités d’occupation...).

Vous devez écrire de votre main, le montant du loyer et ses conditions de révision, une mention exprimant que vous avez connaissance de la nature et de la portée de votre engagement et enfin reproduire la mention suivante issue de la loi de 89 avant dernier aliné de l’article 22-1 : “lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location qu’il s’agit d’un contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation”. Cette copie fastidieuse devrait disparaître dans le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). L’acte de cautionnement comporterait toujours le contenu informatif des actuelles mentions, mais l’écriture ne serait plus obligatoire.

Si dans l’acte de cautionnement, un montant limite de votre engagement est indiqué, le bailleur ne pourra pas vous réclamer un montant plus élevé même si la dette locative est supérieure.

Si vous êtes engagé pour une durée précise vous êtes irrévocablement lié jusqu’au terme de celui ci. A son terme vous serez délié automatiquement. Si aucune durée ne figure dans l’acte vous pouvez y mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) mais cette résiliation ne prend effet qu’à la fin du bail en cours.

Etre caution simple signifie que le créancier doit d’abord épuisé tous les recours contre le débiteur principal avant d’entamer des recours contre vous. Elle profite du bénéfice de discussion : la caution peut imposer au bailleur de saisir en priorité les biens du débiteur principal et du bénéfice de division : la caution peut exiger que le créancier répartisse la dette du débiteur principal entre les différentes cautions. A l’inverse être caution solidaire signifie que vous pouvez être directement poursuivie par le créancier et ne pouvez prétendre aux bénéficie de discussion et de division.

Si vous êtres caution solidaire (situation la plus fréquente qui doit être précisée dans l’acte), le bailleur a la faculté, en cas d’impayés, d’agir indifféremment contre vous ou contre le locataire. S’il y’a plusieurs cautions solidaires, il peut réclamer la totalité de la dette à la plus solvable. A charge pour elle de se retourner ensuite contre les autres en remboursement de leur part.

Si l’un d’eux quitte le logement il reste tenu ainsi que sa caution au paiement des loyers et charges jusqu’à l’arrivée d’un nouveau co-locataire. Cette solidarité du locataire et de sa caution envers les autres co-locataires et leur caution respectives s’éteint au plus tard 6 mois après la date d’effet du congé.

Lorsque vous êtes appelé à rembourser la dette de la personne ou de la société cautionnée, assurez vous d’y être tenue en vérifiant le respect du formalisme de l’acte. Vous disposez des mêmes moyens de défense que le débiteur principal.

Vous pouvez contester la créance devant le juge si elle est litigieuse (hausse de loyer illégale par ex). En cas de difficultés financières, demandez un délai au juge ! Si vous n’étiez pas informé de la situation d’impayés de la personne cautionnée. Le créancier professionnel doit vous avertir avant le 31 mars du montant des sommes dues par le débiteur, vous n’avez pas à payer les intérêts générés par la créance depuis la date de la précédent information. L’engagement était disproportionné si vous vous trouviez, lorsque vous l’avez souscrit dans l’impossibilité manifeste d’y faire face avec vos biens et revenus. Vous ne pourrez pas échapper à vos obligations si la caution n’était pas disproportionnée au moment de votre engagement mais le devient au moment de son exécution. Vous pouvez aussi soulever le fait que vous êtes une caution profane ou non avertie pour engager la responsabilité du créancier professionnel (par ex la banque) qui aurait dû vous renseigner sur les risques liés à votre engagement (par exemple en lisant les mentions obligatoires à haute voix avant que vous les copier, en répondant à vos questions...). La caution qui exerce la profession de comptable sera par exemple réputée avertie.