L'acte de cautionnement 20/09/2022

La caution est une personne physique ou un organisme qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire mentionné dans l'acte de cautionnement. Ce dernier peut également être appelé garant.

La caution (ou garant) s’engage à régler les sommes redevables par le locataire, soit le loyer, les charges locatives, les éventuels intérêts pour paiement tardif et les frais de remise en état si le logement a été dégradé.

Attention : il ne faut pas confondre caution (personne physique ou morale qui se porte garant pour le locataire) et dépôt de garantie (somme d’argent).

Il existe deux types de caution :

-          La caution simple : En optant pour ce type de caution, il faudra, en cas d’impayés, d’abord s’adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer (par l’intermédiaire d’un huissier de justice qui demandera au locataire d’exécuter ses obligations) ainsi qu’une copie à son garant. C’est ce qu’on appelle le bénéfice de discussion. Si cette démarche n’aboutit pas, alors à ce moment-là le propriétaire pourra se retourner contre la caution en lui adressant une lettre recommandée avec AR.

Attention : il peut y avoir plusieurs cautions simples pour un même locataire. Dans ce cas, le propriétaire ne pourra pas réclamer l’entièreté de la dette à un seul des cautionnaires. En effet, la caution simple dispose du bénéfice de division ce qui signifie que chaque caution simple ne prend en charge uniquement la part pour laquelle elle s’est engagée.

-          La caution solidaire : En cas d’impayés, le propriétaire pourra se retourner directement contre la caution dès le premier impayé du locataire. De plus, chaque caution s’engage pour l’entièreté des dettes du locataire, elle peut donc se retrouver seule à régler le total des sommes. On dit alors que la caution renonce à son bénéfice de discussion et de division.

Chaque propriétaire est libre de demander une caution à son locataire en contrepartie de la signature d’un bail. En pratique, c’est souvent le cas y compris lorsqu’il s’agit d’un logement social.

La caution peut être une personne physique (parents, amis…) ou une personne morale (Action-Logement, une entreprise, une banque…). Cette dernière se doit d’avoir une situation adéquate afin de pouvoir pallier le défaut de paiement du locataire pour lequel elle se porte caution.

La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privée ou par acte authentique. Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.

Le cautionnement est un acte écrit (le contrat) qui constitue la preuve de l'engagement de la caution. Celle-ci doit le signer de sa main. La caution ne s'engage que pour une somme déterminée. Elle doit veiller, lors de la signature, à ce que le montant soit mentionné en lettres et en chiffres.

L’acte de cautionnement se doit de préciser une durée, car dans le cas contraire, la caution dispose du droit de se résilier à tout moment au cours du bail. Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle reste obligée de payer les dettes locatives faites jusqu'à la date initialement prévue.

Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (divorce des époux, décès du locataire, ...).

Attention : En cas de décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers. Les héritiers doivent garantir le paiement des dettes locatives qui étaient déjà faites au moment du décès, mais pas celles créées après le décès.

La caution prend fin au terme du contrat que ce soit à la fin de l’expiration du bail ou du délai du préavis du locataire.