La GLI (Garantie des Loyers Impayés) 06/01/2023

Le non-paiement du loyer par un locataire est souvent l’un des problèmes le plus redouté par les propriétaires bailleurs notamment lorsque ces derniers ont encore un crédit immobilier à rembourser. Pour éviter ce problème, mais également d’autres situations critiquent, ces derniers peuvent souscrire une assurance loyers impayés également appelée Garantie Loyers Impayés (GLI).

I-                    Qu’est-ce-que la GLI ?

 A - Définitions

La GLI est une assurance directement souscrite par le propriétaire bailleur ou par le biais de son mandataire. Elle permet de rembourser les loyers et charges impayés ainsi que les dégradations causées par le locataire. Mais elle prend également en charge la procédure et les frais de contentieux. A noter, cependant, que le taux d’impayés de loyer n’est que de 2 à 3 % en moyenne en France.

B – Les frais pris en charge par la GLI

La GLI couvre plusieurs situations critiques que peuvent rencontrés les propriétaires bailleurs.

-          Les loyers impayés : elle prend en charge les loyers, les charges et les taxes dus, les indemnités d’occupation, en cas de défaillance du locataire, quel que soit le motif du non-paiement. Attention : certains contrats peuvent prévoir un ou plusieurs mois de franchise qui ne seront donc pas indemnisés.

-          Les détériorations et les dégradations : certaines dégradations peuvent être prises en charge par la GLI. Ces dernières sont constatées lors du départ du locataire et sont généralement couvertes par le dépôt de garantie fourni par le locataire à l’entrée dans les lieux. Cependant, si ce dernier ne suffit pas, certains contrats de GLI proposent de les couvrir. A noter : certains contrats peuvent proposer cette possibilité en option.

-          Le départ prématuré du locataire : la GLI peut s’engager à couvrir les loyers jusqu’à la récupération des lieux par le bailleur en cas de décès ou de départ prématuré du locataire.

-          Les frais de contentieux : la GLI prend en charge la procédure, le propriétaire est donc déchargé de la difficulté d’agir en justice, et rembourse les frais de procédure (avocats, huissiers, etc…) nécessaires pour le recouvrement des loyers impayés ainsi que pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières.

A noter : Les contrats de GLI peuvent également proposer, dans leur contrat de base ou dans leur option, d’autres garanties telles que l’étude et la vérification des documents fournis par le locataire ou encore une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).

II-                    Quelles sont les modalités de la GLI ?

A - Les conditions d’éligibilité du locataire

Pour pouvoir souscrire à l’assurance loyers impayés, les locataires doivent également respecter certaines conditions afin de minimiser les risques pour les assurances et donc éviter le risque d’impayés dès le départ.

Il doit notamment attester de revenus, en général, 3 fois supérieurs au montant du loyer + charges, mais également disposer d’un contrat de travail stable. Il peut s’agir dans l’idéal d’un CDI hors période d’essai mais, il est également possible pour un CDD avec cependant une durée restante suffisante soit au minimum 8 mois.

De plus, si le locataire est étudiant ou apprenti, le contrat peut exiger une caution solidaire d’un tiers comme garantie.

Il doit donc justifier de sa situation en fournissant les justificatifs nécessaires. Il peut s’agir :

-          Pour un salarié des trois derniers bulletins de salaire, du contrat de travail et de l’avis d’imposition,

-          Pour un retraité le justificatif du versement de la pension,

-          Pour un gérant ou un dirigeant d’entreprise l’extrait Kbis, le bilan, les 3 derniers bulletins de salaire…

A noter : cette liste n’est pas exhaustive et d’autres documents peuvent être demandés selon les assurances.

B – Les démarches d’indemnisations

1-      Auprès du locataire

Le propriétaire bailleur est responsable du choix du locataire, c’est donc à lui de s’assurer de la solvabilité de ce dernier. En cas de défaillance du locataire, le propriétaire ne pourra donc pas faire appel à la GLI si le locataire ne respecte pas les conditions de solvabilité.

De plus, pour pouvoir prétendre à une indemnisation de l’assurance, le propriétaire bailleur doit respecter certaines étapes. En règle générale, ce dernier est indemnisé dans un délai de 3 mois après le premier défaut de paiement. La GLI est rétroactive, c’est-à-dire qu’elle prendra en charge les loyers précédents même si elle n’intervient qu’au bout de trois mois.

La procédure à respecter ce divise en plusieurs étapes :

-          Dès le premier impayé de loyers, il convient d’avertir le locataire par une simple lettre de relance, dont le propriétaire garde une copie.

-          Sans retour ni paiement du locataire sous 15 jours, il convient ensuite de lui faire parvenir une mise en demeure par LRAR (Lettre Recommandé avec Avis de Réception) et d’en garder également une copie.

-          Si ces démarches restent infructueuses, à ce moment-là, il faudra lui faire parvenir un commandement de payer délivré par le biais d’un huissier de justice.

-          Si la situation ne se règle pas, le propriétaire bailleur peut alors contacter son assurance GLI.

Les délais ci-dessus sont donnés à titre indicatif. Pour connaitre les délais applicables à votre assureur, vous devez vous rapporter aux conditions générales de votre GLI pour connaitre la procédure exacte à suivre.

2-      Auprès de votre GLI

Pour faire une demande de prise en charge à votre GLI, il convient de contacter par courrier votre assurance en lui fournissant les différents éléments explicatifs de votre situation avec votre numéro de contrat, l’adresse du logement de l’assuré et une description de la situation.

Certains documents justificatifs devront être joints au courrier comme par exemple les copies des courriers (lettre de relance, mise en demeure et commandement de payer), une copie du bail, le dossier du locataire et de son garant si c’est le cas, une copie de toutes les correspondances éventuelles, etc…

A partir de cet envoi, c’est l’assurance qui prendra le relai et vérifiera les conditions d’éligibilité du locataire. Une fois validé, vous n’avez plus rien à faire. La GLI vous indemnisera dans un délai de 90 jours.

III-                    Quel est le coût et comment souscrire à une GLI ?

A – La souscription à une GLI  

Pour souscrire à une GLI, deux possibilités sont possibles :

-          Soit le propriétaire demande plusieurs devis à différentes assurances afin de comparer les prix et souscrit lui-même à son contrat

-          Ou bien, il confie la gestion locative de son bien à un mandataire qui propose lui-même un contrat collectif pour s’assurer contre les loyers impayés.

En faisant le choix de passer par une agence, c’est elle qui vérifiera l’éligibilité du locataire et prendra toutes les démarches en charge concernant la Garantie des Loyers Impayés. Vous pouvez également bénéficier de tarif avantageux pour la souscription de plusieurs contrats.

B – Le coût d’une GLI

Comme tout contrat, le coût d’une assurance GLI est variable et dépendra notamment des garanties comprises dans le contrat (recouvrement des loyers impayés uniquement, remboursement des frais judiciaires, indemnisation en cas de dégradations…). Plus votre contrat sera complet, plus il vous sera naturellement plus couteux.

De plus, les tarifs sont variables d’une compagnie à l’autre. Le plus souvent, les tarifs varient entre 2.5 et 4.5 % du montant annuel des loyers et charges. La GLI dépend également du montant du loyer mensuel du logement à assurer.

Bon à savoir : au même titre que les honoraires de gestion locative, ces cotisations sont déductibles des revenus fonciers.

IV-                  Caution et GLI : que choisir ?

Pour se protéger contre les loyers impayés, 65% des propriétaires font le choix de demander une caution solidaire à leur locataire. Il s’agit de la solution la plus utilisée pour se prémunir contre ces problèmes. Cependant, le locataire peut ne pas être en capacité de proposer un garant notamment, car il n’a pas de famille proche ou de personne solvable autour de lui. Dans ce cas, il peut faire appel à VISALE.

Si ce dernier n’a droit à aucune de ces deux solutions à ce moment-là, le propriétaire peut avoir recours à la GLI. Il peut également faire le choix de choisir une GLI dès le départ pour ne pas avoir de soucis par la suite si le garant ne souhaite pas payer par exemple et donc engager des frais de procédure à sa charge.

Attention : en aucun cas, le propriétaire n’a le droit de cumuler une caution solidaire et une assurance loyers impayés, sauf pour un étudiant ou un apprenti.