Le congé donné par le bailleur 30/08/2023

Le cadre juridique, encadrant la délivrance d’un congé par le propriétaire bailleur, est souvent méconnu des locataires mais aussi des propriétaires. Et pourtant, la délivrance d’un congé par le bailleur est strictement encadrée par la loi et nécessite des connaissances sur le sujet afin d’éviter tout litiges.

I) Comment le bailleur peut-il mettre fin à son bail de location ?  

Les baux classiques de location ne peuvent pas être rompus en cours de bail même si le bailleur en a besoin. Cette règle s’applique pour tous les logements loués en tant que résidence principale que ce soit en location nue ou meublée.

Pour le propriétaire, la seule façon de mettre fin au bail de location est de donner congé au locataire dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989. A défaut de congé par le bailleur, le bail est renouvelé (par tacite reconduction) puis sans limite dès lors qu’il arrive à son terme.

Contrairement à lui, le locataire peut partir à tout moment en respectant un délai de préavis.

Pour pouvoir donner congé, le bailleur doit justifier d’un des trois motifs autorisés par la loi du 6 juillet 1989, soit le motif pour vente, soit le motif pour reprise (pour y habiter ou pour pouvoir loger un proche) ou soit le motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

- Le congé pour reprise

Pour pouvoir justifier du motif de reprise, le propriétaire ou l’un de ses proches doit faire du logement sa résidence principale. Les personnes considérées comme proches du propriétaire sont les suivantes :

-          Son époux

-          Ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé

-          Ou son partenaire de pacs enregistré à la date du congé

-          Ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de pacs

-          Ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de pacs.

- Le congé pour vente

Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu’il veut vendre le logement. Le congé vaudra alors offre de vente pour le locataire. Il bénéficie alors d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur toutes autres personnes pour la vente, sauf si un parent proche jusqu’au 3^e degrés inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l’habiter pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Pour accepter l’offre, le locataire doit en informer le propriétaire par LRAR et indiquer s’il va demander un prêt immobilier si c’est le cas. A partir de sa réponse, le locataire à deux mois pour signer l’acte de vente (4 mois s’il demande un prêt).

En cas de refus, le locataire peut en indiquer le propriétaire, ne pas répondre ou alors faire une contre-proposition que le propriétaire aura alors le choix d’accepter ou non. Par conséquent, il devra alors quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant, quitter les lieux pendant la durée du préavis, il devra donc s’acquitter du loyer et des charges uniquement jusqu’à la remise des clés au propriétaire.

A noter :

-          Le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans l’en informer et sans lui donner congé.

-          Le locataire qui exerce son droit de préemption n’a pas à régler de commission d’agence immobilière.

-          En location meublée, le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption

- Le congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut décider de reprendre le logement pour motif légitime et sérieux. En général, c’est le cas lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (troubles du voisinage, paiement en retard ou absence de paiement, défaut d’assurance…).

Un motif légitime et sérieux peut également être la démolition de l’immeuble au vu de sa reconstruction, la réalisation de travaux rendus nécessaires afin de mettre le logement en conformité ou encore le non renouvellement du cautionnement.

A noter : La loi ne détermine pas précisément ce qu’est un motif légitime et sérieux. Si le locataire conteste le congé, le propriétaire devra alors apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

II) A quel moment le propriétaire bailleur peut-il donné congé à son locataire ?

Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire à n’importe quel moment. En effet, pour qu’il soit valable, il doit respecter un délai, pour une location nue, d’au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail et pour une location meublée d’au moins 3 mois.

Lorsque le propriétaire a acheté le logement déjà occupé par le locataire, si l’échéance du bail intervient moins de 3 ans après l’achat alors à ce moment là il peut donner congé à la date échéance du 1^er renouvellement ou de la 1ere reconduction du bail en cours. Si l’échéance intervient plus de 3 ans après l’achat alors il devra attendre la date échéance du bail.

Si la lettre de congé arrive en retard au locataire alors le congé n’est pas valable, il est donc préférable de prévoir un délai supplémentaire pour ne pas se retrouver dans cette situation.

Le délai se détermine à partir du moment où le locataire reçoit le congé et non pas le moment ou le propriétaire l’envoi.

Exemple : si la date d’échéance du bail est le 5 novembre, alors le locataire doit avoir la lettre de congé au plus tard le 5 mai pour une location nue et au plus tard le 5 août pour une location meublée.

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans le calcul du congé. Un délai se terminant un dimanche prend fin le dimanche et non le vendredi précédent ou le lundi suivant. Le congé peut également être donné de manière anticipée au délai de 6 mois. Il est quand même valable mais le délai de 6 mois prendra de toute façon fin à la date échéance du bail.

III) Les conditions de formes du congé donné par le propriétaire bailleur

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

-          Soit par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception)

-          Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

-          Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Il est interdit de donner congé par mail, même si le locataire accepte par retour de mail le congé. Il est cependant accepté d’envoyer une lettre recommandé électronique mais uniquement si le destinataire accepte ce mode d’envoi lorsqu’il s’agit d’un particulier.

La lettre de congé doit être envoyé à tous les signataires du bail. Dans le cas contraire, il n’est pas valable. Il existe cependant, deux cas particuliers :

-          Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire à été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.

-          Si un seul des partenaires de pacs à signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de pacs.

IV) Les conditions de fond du congé donné par le propriétaire bailleur

Afin que le congé donné par le bailleur à son locataire soit valable, ce dernier doit respecter un certain nombre d’éléments obligatoires.

Pour l’ensemble des cas, il doit préciser :

-          Le motif du congé pour lequel il souhaite récupérer le logement (Rappel : les trois motifs valables de congés sont la vente du logement, sa reprise ou la résiliation pour un motif légitime et sérieux)

Pour le congé pour vente, il doit également préciser :

-          Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (garage, parking…)

-          La description précise du logement et de ses éventuelles annexes. Il n’est cependant pas obligatoire d’indiquer la superficie du logement

-          L’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire

Pour le congé pour reprise, il doit également préciser :

-          Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise

-          Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise

-          Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise

Pour le dernier cas de reprise, le propriétaire doit uniquement mentionner le motif du non-renouvellement du bail.

A savoir : La lettre de congé doit obligatoirement être accompagnée de la notice d’informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

V) La contestation du congé par le locataire

 Le congé peut être contesté par le locataire qu’il soit présent dans les lieux ou non.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles le locataire peut décider de s’y opposer :

-          La lettre de congé ne contient pas le motif de résiliation

-          Le congé n’est pas donné par le propriétaire ou son représentant mais par une personne tierce

-          Le congé n’est pas adressé à l’ensemble des parties au bail

-          Le congé à été envoyé en lettre simple

-          Le délai de préavis est inférieur à 6 mois

-          Le congé est délivré mais il s’agit d’un locataire protégé

-          Le propriétaire n’a pas transmis au locataire sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

-          Le propriétaire à donné un congé pour vendre frauduleux

Pour pouvoir contester, le locataire doit donc adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

Si aucun accord n'est trouvé avec cette lettre, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (démarche facultative et gratuite).

Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

V) Les exceptions à la règle

- Les locataires protégés : la loi instaure une protection pour les locataires de plus de 65 ans avec des revenus modestes ou pour des locataires hébergeant et ayant à leur charge ce type de personnes.

Les conditions de ressources sont définies par zone et selon le nombre de personnes du foyer.

Attention : cette protection ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans OU qu’il a lui-même des ressources inférieures à celles fixées pour définir le locataire protégé OU que le bailleur propose une solution de relogement du locataire.

Contrairement au locataire, ces conditions ne sont pas cumulatives, il suffit d’en respecter une seule.

- Les baux mobilité et étudiant

- Les logements conventionné Anah

- Les logements sociaux

- Les logements régi par la loi de 1948