La mise en location 20/11/2023

De nombreux Français se tournent aujourd’hui vers l’investissement locatif afin de s’assurer des revenus stables sur le long terme et de se constituer un patrimoine immobilier. Cependant, avant de se lancer dans ce projet, de nombreuses questions doivent être éclaircies afin de mener à bien cet investissement. Dans cet article, nous vous donnons donc quelques conseils à propos de la mise en location qui constitue une étape clé de ce processus.

I – Comment définir son projet immobilier ?

Avant toute chose, la mise en location est une activité complexe avec un certain nombre de règles à respecter pour mener au mieux son projet. Pour pouvoir mettre en place cette activité, il convient de se poser un certain nombre de questions et de définir clairement son projet au préalable.

A-      Souhaitez-vous faire de la location longue ou courte durée ?

Tout d’abord, il convient de se demander la durée souhaitée pour la mise en location de votre logement. Cela peut dépendre de votre volonté personnelle ou tout simplement du secteur géographique sur lequel se situe votre logement. En effet, certaines villes sont propices à la location courte durée comme les grandes villes, les stations balnéaires ou encore les zones touristiques. Les zones rurales, les campagnes et les villes moyennes sont elles d’avantage destinées à la location longue durée.

Attention : la location de résidences secondaires peut être soumise à certaines contraintes voir même interdites dans certaines grandes villes. Il faut donc bien se renseigner avant de prendre sa décision.

B-      Souhaitez-vous passer par une agence ou gérer seul ?

Mettre son logement en location peut s’avérer être une tâche complexe et chronophage. Afin de s’assurer d’être dans les règles ou tout simplement pour vous libérer plus de temps, vous pouvez faire le choix de confier la mise en location à une agence spécialisée. Cette dernière jouera également un rôle de conseil tout au long du processus et pourra donc vous aider dans certaines tâches comme la fixation du montant du loyer ou des charges.

Cependant, si votre budget ne vous le permet pas, il est tout à fait possible de s’occuper seul de sa mise en location.

A savoir : les honoraires d’agences sont déductibles des impôts fonciers.

C-      Souhaitez-vous loué le logement nu ou meublé ?

Faire un choix entre la location nue et la location meublée sera déterminant sur de nombreux facteurs tels que la durée de location, le régime d’imposition ou encore le délai de préavis du locataire. La location nue est moins risquée que la location meublée, car il s’agit d’un bail de 3 ans (contre 1 an pour le meublé) et vise des profils plus stables et donc susceptibles de rester plus longtemps dans l’appartement. Les logements meublés sont souvent destinés à des étudiants ou des personnes en transition, mais cette dernière permet cependant des revenus plus élevés avec un régime d’imposition plus favorable.

A savoir : Plusieurs régimes d’imposition s’offrent aux propriétaires bailleurs. Avec une location meublée, vous avez le choix entre le réel et l’abattement forfaitaire de 50% (tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux). Pour la location nue, vous avez également le choix entre le réel et un abattement forfaitaire de 30%.

II – Quelles sont les conditions à remplir afin de louer son bien ?

A-      La décence du logement

Pour pouvoir commercialiser son logement, le propriétaire doit s’assurer avant toute chose que ce dernier rempli tous les critères de décence obligatoire. En effet, le logement doit répondre à cinq critères : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale et la mise à disposition de certains équipements.

Dans le cas contraire, le locataire sera tout à fait en droit de se retourner contre son propriétaire.

B-      Les caractéristiques de la location meublée

La location meublée nécessite des conditions supplémentaires à celle de la location dite « nue ». En effet, pour le propriétaire, il ne s’agit pas seulement de fournir un appartement, car celui-ci doit également disposer d’un équipement mobilier conforme à la réglementation en vigueur. En 2015, la loi ALUR a défini une liste de mobilier minimum obligatoire pour « permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre confortablement au regard des exigences de la vie courante ». Le mobilier doit être adapté également au nombre de pièce du logement et au nombre de locataires.

A savoir : Le mobilier ne doit pas être nécessairement neuf dans le logement, mais jugée en bon état.

C-      Souscrire une assurance PNO en cas de copropriété

Depuis la loi ALUR N°2014-366 du 14 mars 2014, la souscription d’une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est obligatoire dès lors que vous êtes propriétaire d’un bien soumis au statut de la copropriété. Elle a pour objectif de couvrir les risques qui pourraient avoir lieu dans un logement qui n’est pas occupé par son propriétaire.

III – Déterminer le montant de votre loyer et des charges

A-      Loyer

La détermination du montant d’un loyer est essentielle pour une bonne rentabilité de votre location. Ce montant doit être en adéquation avec vos souhaits, mais également avec le montant du marché. Avec un loyer au juste prix, la recherche de locataire sera davantage facilitée et le propriétaire évitera donc la vacance locative.

Afin de déterminer ce montant, plusieurs critères entrent en compte :

-          La localisation géographique : il s’agit d’un des critères les plus important. En effet, le prix au m² varie énormément en fonction des villes, des quartiers ou encore des rues.

-          La surface habitable

-          Les prestations intérieures : il peut s’agit d’une cuisine équipée, une pièce supplémentaire, de l’état général du logement ou encore de son caractère meublé ou non. Ces éléments joueront beaucoup sur le prix du loyer.

-          Les prestations extérieures : interphone, gardien, ascenseur, résidence sécurisée…

-          Le niveau de performance énergétique : avec toutes les nouvelles mesures gouvernementales et la hausse du prix de l’énergie, la classe énergétique d’un logement peut jouer sur le montant du loyer

-          Les annexes : cave, garages, place de stationnement, balcons, terrasses…

La comparaison avec d’autres biens disponibles en même temps que le vôtre vous permettra de vous faire une idée objective de ce qui est possible. Gardez un œil sur les annonces immobilières pour connaître l’état du marché locatif de votre ville.

Attention : Certaines communes appliquent l’encadrement des loyers. Vous devrez impérativement vous y référer pour fixer le montant de votre loyer. Si vous louez en étant assujetti à un dispositif de défiscalisation comme Pinel, Denormandie, Robien ou Duflot, il vous faudra déterminer le montant de votre loyer en fonction des plafonds ou règles en vigueur pour bénéficier de l’avantage fiscal.

B-      Charges

Dans chaque location, il faut prévoir le montant des charges locatives qui seront ajoutées mensuellement au loyer. Ces charges sont définies par le décret N°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur les locataires. Afin de fixer au plus juste le montant des charges, il convient de se référer au dernier décompte de charges fourni par le syndic ou aux factures afférentes à l’immeuble en cas de monopropriété. L’ensemble des factures doivent être additionnées puis diviser par 12 pour obtenir un montant de charges récupérables mensuelles.

Attention : Il faut fixer le montant des charges au plus juste afin de ne pas avoir une trop grosse régularisation à la fin de l’année que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire. Un réajustement des charges est donc possible à ce moment en cas d’écart conséquent afin de ne pas reproduire la même chose l’année suivante !

IV – Faire les diagnostics nécessaires à la location

Une location sans réalisation des diagnostics obligatoires n’est pas envisageable. Les diagnostics à remettre au locataire pour la location d’un appartement ou d’une maison varient selon les caractéristiques dudit bien.

A-      DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Le DPE est obligatoire dans l’entièreté des cas, dès lors que le logement est destiné à être occupé plus de 4 mois par an. C’est lui qui renseigne le locataire sur le degré d’isolation thermique du logement. Il estime la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est valable 10 ans à partir de sa réalisation.

Attention : Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

B-      Le diagnostic SURFACE (Loi BOUTIN)

Le diagnostic de la surface habitable a été mis en place à la parution de la loi BOUTIN en 2009 dans le but de protéger les locataires et de lutter contre l’exclusion. Ce dernier est obligatoire pour toutes les locations sauf saisonnières et à une durée de validité illimitée.

Attention : Il ne faut pas confondre la surface habitable (loi BOUTIN) et la surface privative (loi CARREZ) qui sont calculées différemment et ne peuvent pas être interchangés.

C-      Le diagnostic PLOMB et AMIANTE

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), aussi appelé diagnostic plomb, est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans les logements.

Il est obligatoire dès lors que votre bien à été construit avant 1949. Il a une durée de validité illimitée si le logement ne présente pas de plomb. Cependant, dans le cas contraire, il a une durée limitée de 6 ans pour la location.

Contrairement aux autres diagnostics, le diagnostic amiante, intitulé « dossier amiante partie privative (DAPP) » ne doit pas obligatoirement être annexé au contrat de location. Cependant, la loi oblige tout propriétaire d’un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 à effectuer le diagnostic amiante.  De plus, depuis le 1^er avril 2013, la loi oblige tout propriétaire bailleur à tenir à disposition du locataire ce dernier, sur simple demande. La durée de validité de ce diagnostic est illimitée en cas d’absence d’amiante ou dans le cas contraire de 3 ans pour la location et la vente.

D-     Le diagnostic ELECTRICITE et GAZ

L'état de l'installation intérieure d’électricité, aussi appelé diagnostic électricité, est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques dans les logements. Ce dernier est obligatoire pour toutes les installations datant de plus de 15 ans et a une durée de validité de 6 ans.

L'état de l'installation intérieure de gaz, aussi appelé diagnostic gaz, est identique à celui de l’électricité mais pour les installations de gaz. Sa durée de validité ainsi que les logements concernés sont les mêmes.

E-      L’ERP (l’Etat des Risques et Pollutions)

Le futur locataire doit être informé par le propriétaire (bailleur) des risques auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). Pour ce faire, le bailleur doit lui remettre un état des risques du bien. Ce dernier à une durée de validité de 6 mois.

F-       Le diagnostic BRUIT

Le diagnostic Bruit est un document qui permet de faire connaître au futur locataire l'existence de nuisances sonores aériennes. Vous devez réaliser ce diagnostic si le bien immobilier que vous voulez louer est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports. Le diagnostic Bruit n'a qu'une valeur informative. Cependant, s'il n'est pas fourni, le locataire peut faire un recours devant le tribunal.