La commercialisation d'un bien immobilier 12/01/2024

Mettre en location un appartement ou une maison demande une organisation méticuleuse. Les propriétaires bailleurs ne doivent pas se louper sur la mise en location, au risque d'avoir peu de demandes et donc de garder leur investissement vide trop longtemps.

I – La commercialisation du bien  

A – La rédaction de l’annonce

Une annonce de location est l’un des éléments essentiels pour louer son logement de façon pérenne. C’est pourquoi il est primordial d’y apporter une certaine attention afin que cette dernière soit conforme aux règles en vigueur tout en restant attractive pour le lecteur.

Ce dernier doit accéder rapidement et facilement aux informations essentielles de l’annonce afin de se décider à visiter le logement ou non. Pour être complète et précise, l’annonce se doit de mentionner un certain nombre d’éléments tels que :

- La nature du bien : maison, appartement, garage, local commercial…

- Le type de location : vide, meublée, étudiante…

- La localisation du bien : commune, arrondissements, village (la rue ou la station de métro la plus proche peuvent être en + dans certains cas)

- Le nombre de pièces et l’étage du bien

- Un descriptif concis du logement : cuisine équipée, meubles, parquet…

- La surface du bien en mètres carrés (loi Boutin)

- La présence d’annexe : cave, garage, terrasse…

- La classe énergie : l’annonce doit mentionner la lettre énergie (A à G) et les émissions de gaz à effets de serre (A à G). L’annonce doit également mentionner le montant des dépenses théoriques de chauffage et l’année de référence utilisée pour calculer cette estimation.

- Pour les logements F et G, la mention que la consommation énergétique est excessive doit figurer dans l’annonce.

- Le montant du loyer, du dépôt de garantie et des charges (avec le mode de règlement des charges) suivi de la mention « par mois » et s’il y a lieu de la mention « charges comprises »

- Le loyer de référence majoré, le loyer de base et le complément de loyer en cas d’encadrements des loyers

- Ses coordonnées afin d’être recontacté par les potentiels locataires

- Le montant des honoraires d’agence et d’état des lieux si tel est le cas

A savoir : En cas de risques naturels et technologiques majeurs, de risques miniers, de recul du trait de côte ou de pollution des sols, l'annonce doit comporter la mention suivante : les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

En-dehors des mentions à stipuler, l’annonce doit être attractive. Il faut donc miser sur ses atouts dès le début du texte et présenter de jolies photos qui vont attirer l’œil du client. Le texte ne doit cependant pas être trop long.

Attention : Pour être inattaquable, l'annonce immobilière ne doit contenir aucune mention qui ne laisse penser que le propriétaire refusera un candidat en raison d'un critère qualifié de discriminatoire par la loi (article 225-1 du Code Pénal).

B – Le choix du locataire

 Le choix du locataire est décisif pour un propriétaire bailleur. C’est pourquoi, il est naturel de vouloir le maximum de garanties de la part de ce dernier. Cependant, il faut faire attention car, la loi encadre strictement la sélection des candidats. Il va donc falloir trouver un juste milieu entre tous les éléments à votre disposition.

Le premier contact est primordial pour choisir son locataire. En effet, c’est à ce moment-là qu’il est essentiel de le questionner afin de connaitre son parcours et ses motivations. De plus, cela évitera un grand nombre de visites superflues avec des candidats souvent curieux. Cela permettra également au propriétaire bailleur de déterminer si son dossier peut correspondre aux attentes du logement ou non.

Avant la visite, le bailleur peut également demander un dossier à son locataire. Attention cependant à respecter la liste des documents qu’un bailleur peut demander à son locataire. Cette liste est fixée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 est permet notamment au bailleur de demander :

                - Une pièce justificative d’identité

                - Plusieurs pièces justifiant des revenus et de la situation professionnelle : contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition

                - Un justificatif de domicile : trois dernières quittances de loyer, avis de taxe foncière, attestation d’hébergement

A savoir : Un certain nombre de documents n’ont cependant pas le doit d’être demandé par le bailleur tel que la carte vitale, un extrait du casier judiciaire, un RIB ou encore une attestation de gestion de compte.

Enfin, pour se prémunir contre les loyers impayés, le bailleur à la possibilité de demander une caution au locataire qui se portera garante des sommes dues par ce dernier.

C – La visite du bien

Le moment de la visite est important pour votre futur locataire, il est donc primordial de prendre le temps pour chaque personne souhaitant le visiter. Le bailleur est là pour répondre à leurs questions tout en mettant en avant ses points forts afin de favoriser le choix du locataire.

Lors de la visite, le bailleur pourra également découvrir davantage sur son potentiel futur locataire et être rassuré sur son futur choix.

II – La signature du bail

A – La rédaction du bail

En tant que contrat de location liant un propriétaire à un locataire, le bail indique les droits et les obligations des deux parties et sert à limiter autant que possible les éventuels litiges liés à la location. Le bail locatif est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et doit être établi par écrit en respectant un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le bail doit préciser :

-          Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social

-          Le nom ou la dénomination du locataire

-          La date de prise d'effet

-          La durée du bail

-          La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la location

-          La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun

-          Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle

-          Une clause de résiliation en cas de non-paiement

-          Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu

Un dossier annexe vient également joindre le bail de location avec notamment l’ensemble des diagnostics du logement ainsi que certains textes obligatoires tels que les charges récupérables sur le locataire ou encore les réparations à la charge du locataire et du propriétaire.

Le bail doit être signé par chaque partie (bailleur, locataire et caution si présente) et un exemplaire original doit être remis à chacun d’entre eux. Le bail peut être signé à tout moment avant la date d’effet de ce dernier ou bien le jour d’entrée dans les lieux du locataire.

B – L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux est un document essentiel qui doit être réalisé le jour de la remise des clés et annexé au contrat de bail. Il a pour objectif de détailler l’état du logement et de ses équipements dès l’entrée dans les lieux du locataire. Ce document est rédigé par le propriétaire ou son mandataire le cas échéant, d’un commun accord avec le locataire. Il doit être établi par écrit en 2 exemplaires, un pour le propriétaire et un pour le locataire. Ce document peut également être rédigé par un commissaire de justice. Le locataire dispose de dix jours à partir de la réalisation de l’état des lieux pour modifier ou compléter l’état des lieux d’entrée ou le 1^er mois de la période de chauffe s’il s’agit d’éléments de chauffage.

L’état des lieux d’entrée a pour objectif d’être comparé avec l’état des lieux de sortie qui sera effectué dès le départ du locataire et donc la remise des clés par le locataire sortant. Cette comparaison permettra donc de vérifier s’il y a eu d’éventuels dégâts dans le logement. Dans ce cas-là, le propriétaire est en droit de réclamer le montant des réparations à son locataire sortant tout en prenant en compte une grille de vétusté.

Le montant maximum d’un état des lieux est plafonné à 3€/m² par partie.

III – Les obligations du locataire et du bailleur

A – Les obligations du locataire

Dans un contrat de bail, le locataire se doit de respecter un certain nombre d’obligations. Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de mettre fin au bail pour motif légitime et sérieux.

Ces obligations sont :

-          De payer le loyer et les charges du logement dans les délais convenus

-          User paisiblement des locaux dont il a la jouissance selon leur destination

-          Souscrire une assurance habitation

-          Effectuer l’entretien courant du logement

-          Prendre en charge les réparations locatives

-          Ne pas transformer le logement sans autorisation du bailleur

-          Ne pas sous-louer le logement

-          Permettre l’accès au logement par le propriétaire en cas de travaux nécessaires

En fonction de la destination du bien ou de son usage, certaines clauses peuvent être ajoutées au bail. Attention, cependant à ne pas y inscrire des clauses abusives. Une clause est dite abusive lorsqu’elle créée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations du locataire et ceux du bailleur. Il existe deux types de ces clauses :

-          Les clauses noires : elles sont interdites dans les contrats de location, car présumées abusives de manière irréfragable, c’est-à-dire, que le professionnel ne peut pas prouver l’absence de caractère abusif de la clause. Par exemple : les clauses qui autorisent le professionnel à modifier de manière unilatérale la durée du contrat ou les caractéristiques du bien à livrer

-          Les clauses grises : elles sont présumées abusives, mais peuvent être justifiées par le bailleur comme non-abusive s’il en apporte la preuve. Par exemple, permettre au bailleur de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

En présence d’une de ces clauses, le contrat est toujours valide cependant la clause dites abusives sera simplement réputées non écrites et n’aura donc aucune valeur.

B – Les obligations du bailleur

Le bailleur doit lui aussi se soumettre à certaines obligations vis-à-vis de son locataire. En effet, ce dernier doit :

-          Fournir un logement en bon état

-          Procéder aux réparations à la charge du bailleur

-          Assurer la tranquillité du locataire

-          Transmettre les quittances de loyer si le locataire en fait la demande

-          Informer le locataire de sa consommation individuelle d’énergie

La mise en location d’un bien est une activité qui peut vite se révéler assez complexe et chronophage. De nombreuses règles doivent être respectées et appliquées afin de ne pas être lésé vis-à-vis d’un locataire ou inversement. C’est pourquoi, nous vous proposons de s’occuper de la mise en location de votre logement tout en répondant à vos différentes attentes. Nous proposons des solutions personnalisées et un accompagnement tout au long du processus. Alors n’hésitez pas et contactez-nous ou retrouvez-nous sur nos réseaux sociaux Facebook et Instagram.