La colocation 15/04/2024

La colocation est aujourd’hui très prisée par des locataires aux profils de plus en plus variés (étudiants, jeunes actifs, famille monoparentale, seniors). Pour les propriétaires, c’est également un moyen d’optimiser leur espace de location tout en maximisant leur rentabilité. Mais c’est aussi un type de logement qui impose une gestion chronophage.

Qu'est-ce qu'une colocation ? Une colocation est la location par plusieurs personnes d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires (bail commun), ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires (bail individuel). 

La question est donc de savoir les principales différences entre ces deux types de colocation afin de choisir celle qui correspond au mieux à la situation du bailleur.

I-                    Le bail collectif de colocation

1-      Définition

Le bail collectif ou bail à preneurs multiples ou bail unique est la forme la plus courante de bail pour une colocation. Cette forme de contrat de location lie tous les colocataires entre eux et au bailleur. Le bail unique accorde à tous les signataires les mêmes droits et obligations et ils se répartissent à leur guise les pièces du logement. En général, une clause de solidarité est incluse dans ce type de baux.

2-      Clause de solidarité 

Une clause de solidarité inclut dans le bail est fortement recommandée pour éviter les litiges à venir entre les locataires. Ils sont ensemble responsables du paiement du loyer, du dépôt de garantie, leurs garants le sont aussi. Cela signifie que le propriétaire du logement peut se retourner contre n’importe quel loueur en cas de loyer et charges impayés ou de dégradation, le locataire désigné devra réclamer le remboursement auprès des autres colocataires. Sans la présence de cette clause, chaque colocataire est redevable de sa part de loyer et de charges respectives.

3-      Loyer 

En général, le loyer est payé en une seule fois : c’est aux colocataires de s’organiser entre eux. En cas d’impayés, le propriétaire à trois ans pour réclamer tout impayé de loyer ou/et de charges au colocataire qui lui doit.

4-      Caution 

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut exiger une caution. Le propriétaire peut alors choisir l'une des options suivantes :

-          Soit chaque colocataire a une caution : L'acte de cautionnement de chaque caution doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bail.

-          Soit une caution s'engage pour l'ensemble des colocataires : L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.

À savoir : En cas de bail unique avec 2 colocataires, un des colocataires peut faire demander la caution de la garantie Visale pour les 2 colocataires.

5-      Assurance 

Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement. Il faut fournir l'attestation d'assurance au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.

À savoir : Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans le bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Le propriétaire remet aux colocataires une copie du contrat d'assurance.

6-      Etat des lieux 

Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire. L'état des lieux doit être daté et signé par le propriétaire et par chacun des colocataires.

À savoir : Si un nouveau colocataire vient remplacer un colocataire qui a définitivement quitté le logement en cours bail, il peut demander au propriétaire de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.

7-      Pacte de colocation 

Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation : document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation. Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

-          Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)

-          Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)

-          Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs. (salle de bain, réfrigérateur ...)

8-      Départ d’un colocataire 

Si un des colocataires veut quitter la colocation, il doit donner son préavis au propriétaire, en respectant des conditions de forme et de délais. Le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable. En cas de présence d’une clause de solidarité, le colocataire partant ainsi que son garant sont solidaires des dépenses jusqu’à son remplacement ou dans la limite de six mois si ce dernier n’est pas remplacé.

9-      Fin de la colocation 

L'état des lieux de sortie doit être fait soit lorsque tous les colocataires quittent le logement, soit quand le dernier colocataire quitte le logement. Il doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire. Il doit être daté et signé par le propriétaire et par chacun des colocataires. Le propriétaire restitue le dépôt de garantie après que tous les colocataires aient quitté le logement et lui ont remis les clés du logement. Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non-conforme à l'état des lieux d'entrée.

II-                  Le bail individuel de colocation

1-      Définition 

Dans le cadre d’un contrat individuel, le bailleur prend les candidats au cas par cas. En bail individuel, le logement est divisé en parties privatives (souvent des chambres) et en parties communes. Selon les termes de la législation sur la colocation, chaque chambre doit avoir une superficie minimale de 9 m². Dans le cas contraire, elle sera jugée indécente pour l’accueil d’une personne. Chaque locataire signe un bail qui lui est propre, qui décrit la partie privative dont il dispose, le loyer individuel qu’il paie, et normalement les conditions et modalités de jouissance des parties communes. En pratique, les baux individuels sont indépendants : sauf mention spécifique sur les dégradations éventuelles des parties communes il n’y a pas de solidarité entre les baux individuels.

2-      Loyer 

Chaque colocataire règle son loyer et ses charges, comme stipulé dans son bail de location. Il est, en aucun cas, solidaire du loyer des autres colocataires vivant dans le logement.

3-      Caution 

Chaque colocataire dispose de sa caution personnelle qui est engagée uniquement pour les loyers et charges du colocataire dont il est garant. En aucun cas, il ne pourra être poursuivi pour les sommes dues par d’autres colocataires.

4-      Etat des lieux 

Un état des lieux d’entrée doit être effectué avec chaque nouveau locataire en présence du propriétaire ou de son représentant et signer par chacun d’entre eux. Cette règle s’applique également pour les états des lieux de sortie. A sa sortie, le colocataire peut alors récupérer son dépôt de garantie correspondant à sa part de loyer.

5-      Départ d’un colocataire 

Chacun des colocataires peut quitter le logement en respectant un délai de préavis. La colocation se poursuit donc avec les autres colocataires. Le propriétaire peut alors choisir un nouveau colocataire sans avoir besoin de l’accord des autres copropriétaires. Pour le propriétaire, si l’ancien colocataire n’est pas remplacé, sa part de loyer ne sera pas compensée par les autres colocataires. Le propriétaire a donc tout intérêt à remplacer rapidement le colocataire partit.